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    產城創投|必看你要的新型產業用地政策都在這里!

    發布時間:2019-04-20 點擊數:9185
    中國改革開放以來,發生了翻天覆地的變化。不僅建立了全面的物質生產體系,保持經濟持續高速增長,人民生活水平和社會發展水平大幅度提高,全面融入世界經濟體系,國際地位不斷上升。同時,我國城鎮化水平顯著提高,城市人口快速增多,城市綜合實力持續增強,城市面貌煥然一新。

    當然,在發展中不可避免的也存在這一些問題。城市建設無序蔓延,空間利用效率不高,產能過剩和“去庫存”等問題突出。隨著產業格局和發展主題的變化,過往粗放含混的產業用地政策已經有些跟不上新常態的步伐,在保增長、促轉型、精細化、差別化的新常態下顯得更加滯后和掣肘。特別是隨著新興戰略產業發展的推進,要求新產業用地具有研發用途比例高、不同用地類型混合成分高、用地需求多元化等特征,而現行部分土地供應和管理政策難以適應,且存在部分政策空白點。因此,亟需有更好的配套土地政策,以激發新舊存增土地的活力與紅利。

    早在2014年提出“500萬人口以上特大城市除生活用地外原則上不再安排新增建設用地”的要求,自此,各大城市相繼在工業用地轉型政策上思考與探索。而新型產業用地一詞,也相繼見諸與大眾視野,并一直保持相當高的熱度。



    新型產業用地(M0)起源始末



    新型產業用地(M0)概念,是深圳率先提出的。 

    2013年1月,為了緩解土地空間壓力,深圳市一口氣發布7份文件——一份主文件《深圳市人民政府關于優化空間資源配置促進產業轉型升級的意見》加六份小文件,業內稱“1+6" 。

    其中,《深圳市工業樓宇轉主管理辦法(試行)》,對工業用地項目(含城市更新類和非城市更新類)分割銷售的放開,在當時轟動全國一線城市。對于戰略性新興產業,深圳將在地價政策、配套用房、土地供應等方面,除了優先供地外,還最高給予50%地價優惠。這份文件為工改撕開了一道地產化之口。

    2014年1月1日,在“1+6”的基礎上,深圳正式發布實施《深圳市城市規劃與標準與準則》(2013版),首次在傳統土地類別中新增了“新型產業用地(M0)”門類。

    根據定義,新型產業用地(M0)屬工業用地中的新型產業用地,其范圍融合研發、創意、設計、中試、無污染生產等創新型產業功能以及相關配套服務活動的用地;新型產業用地地上建筑物主導用途為廠房(無污染生產)、研發用房,其他用途包括商業、宿舍、可附設的市政設施、可附設的交通設施以及其它配套輔助設施。

    新型產業用地(M0)概念的誕生,打破了過往國家規范類的工業用地性質以及廠房的概念,不僅開創了工業用地向市場化方向發展的先河,同時也催生了深圳“工改”市場的繁榮,特別是以房招商、養商、穩商的新機制在深圳市場迅速興起,深圳一度成為國內地產商厲兵秣馬的圣地。

    狂歡只不過是瞬間表現,后續需要收拾的攤子更費心力。因政策的不完善,存在尋租空間,已經無法阻擋工改向房地產化蔓延。而這種“市場選擇”的結果導致深圳M1廠房數量急劇的減少,大量的優質企業被迫向東莞、惠州甚至更遠的內陸地區遷移。深圳的領導很快意識到了這一點,采取了很多對策,比如仿照基本農田保護,劃出工業區塊線,強制保護深圳先進工業;設定新型產業用地(M0)最高比例;各區甚至會以行政手段規定產業用房自持的比例,甚至直接限制工改M0的審批,但均收效甚微。開發商還是想盡辦法去做M0,實在做不了,寧可不改。

    2017年12月,忍無可忍的深圳市政府發布了《深圳市工業區塊線管理辦法(征求意見稿)》(《深圳市工業區塊線管理辦法》已于今年8月15日正式印發),對建筑設計、產權分割面積、產業準入與分割轉讓門檻、產業監管回收土地要求等方面進行了嚴格限定,廠房改房地產的路徑被徹底堵死。至此,深圳的工業用地改革宣告破產。



    新型產業用地:待挖掘的富礦



    深圳作為新型產業用地的開路人,雖然結果不怎么美好,但是深圳的“先試先行”也為其他地方政府優化土地資源配置提供了寶貴的經驗和教訓。特別是2018年以來,全國各地爭相出臺新型產業用地政策。新型產業用地已經成為一座富礦,一股挖掘土地價值的熱浪正洶涌襲來。東莞、鄭州、濟南、順德、廣州率先出臺政策,都試圖在新型產業用地上做好文章。



    東莞


    一向走在改革前沿的東莞,理所當然的扛起來土地改革的大旗。2018年9月11日,東莞市政府正式印發了《東莞市新型產業用地(M0)管理暫行辦法》,并成為國內第一份明確針對新型產業用地(M0)的市級政策。政策的重點如下:


    1.產業用房分割轉讓的比例不得高于49%,防止新型產業用地(M0)項目出現房地產化傾向。


    2.鼓勵成規模、高品質開發,可分割M0要求用地面積在50畝及以上;用地面積少于50畝的僅限企業自用,不可分割。


    3.重點聚焦傳統工業區功能單一、配套不完善和“工改工”市場動力不足的問題,將M0用地作為全市“工改工”、連片“三舊”改造的政策推進器,支持舊工業園活化更新,引導傳統制造業轉型升級。


    4.對“工改M0”實行政策傾斜:用地面積150畝及以上的城市更新單元優先納入試點范圍;“工改M0”可采取協議方式出讓;“工改M0”土地出讓年限為50年(一般出讓年限為40年);“工改M0”補繳地價享受5折優惠;“工改M0”項目履約的財政貢獻考核標準按8折執行等等。


    5.鼓勵較高強度開發。容積率原則上大于3.0,不超過5.0。


    6.可設置小型商業、配套宿舍等公共服務、市政配套設施,不得建設大型商場等,以滿足入駐企業和員工的日常配套需求。



    東莞規劃


    鄭州




    緊跟東莞之后開設新型產業用地試點的是鄭州。鄭州市政府于2018年12月19日正式印發《關于高新技術產業開發區新型產業用地試點的實施意見》,河南省第一個明確針對新型產業用地的試點新政正式落地鄭州高新區。


    1. 土地用途兼容復合利用:新型產業用地性質為工業用地兼容商業用地,廠房和研發用房為主要用途,其建筑面積不宜低于地上總建筑面積的70%;兼容商業建筑面積不得超過地上總建筑面積的30%,其中零售商業及餐飲原則上不得超過地上總建筑面積的10%,服務型公寓原則上不得超過地上總建筑面積的20%,且不宜采用套型式設計。


    2. 供地方式:新型產業用地通過掛牌方式取得土地使用權。


    3. 出讓起價:不得低于全國工業用地出讓最低價標準,除配套商業外的建筑類型,出讓底價按照評估價的70%確定,并不得低于工業出讓最低價標準。


    4. 分割轉讓管理:建設用地使用權人原則上持有不少于地上總建筑面積40%的廠房和研發用房,自持年限至少為10年,剩余30%部分需要在項目管理協議中明確可以分割轉讓,未明確的原則上不得轉讓。廠房或研發用房最小分割單元不低于300平方米,應先登記再辦理交易轉讓;配套商業、服務型公寓可分棟、分層、分套進行轉讓。


    5. 容積率大于1.6、小于3.0,建筑密度大于30%、小于40%,綠地率大于20%、小于30%。

    鄭州規劃



    濟南



    2019年3月8日,濟南市政府辦公廳印發《關于支持新型產業發展用地的意見(暫行)》,增加新型產業用地類型(MO)。重點如下:


    1. 可配建生產服務及小型商業、職工宿舍等生活服務設施,用地面積不超過項目總用地面積的15%,配套用房的地上建筑面積不超過地上總建筑面積的30%。配建的生產、生活服務設施不得轉讓、抵押。


    2. 用地面積50(含)畝以上的項目,可按規定分割轉讓;50畝以下的,原則上僅限企業自用。


    3. 容積率原則上不低于1.5,不高于4.0。


    4. 除通過招拍掛方式出讓外,還可通過彈性出讓、先租后讓、租讓結合等方式供應土地,降低企業用地成本。


    5. 新型產業用地不得和住宅用地捆綁出讓。


    6. 項目主體自持房產面積比例不得低于地上建筑總面積的50%。


    7. 新型產業用地評估地價,按企業自持房產面積比例進行修正:100%自持的,按照工業用地評估價格的1.2倍進行修正;自持比例70%(含)以上的,按照工業用地評估價格的1.5倍進行修正;自持比例50%(含)以上70%以下的,按照工業用地評估價格的2倍進行修正。


    濟南規劃



    順德



    不甘落于人后的順德也在2019年3月19印發《順德區村級工業園升級改造新型產業及綜合型產業用地管理暫行辦法》。重點如下:


    1. 容積率不得低于3.0,宗地內允許配建不超過總計容建筑面積30%的生產服務等配套設施,嚴禁建造商品住宅、專家樓、賓館、招待所和培訓中心等非生產性配套設施。


    2. 在綜合型產業用地中,工業用地面積不得低于宗地總用地面積的50%工業用地上所建計容建筑面積不得低于項目總計容建筑面積的50%。


    3. 工業用地與商業辦公用地混合用途的土地,工業用地上不得另行建設配套設施。


    4. 屬政府儲備土地出讓等情況的,必須以掛牌方式公開出讓等方式出讓,起始價不得低于評估價。公開交易起始價不得低于順德區工業用地出讓最低價標準,且不低于新增建設用地的土地有償使用費、征地(拆遷)補償費用及有關稅費之和。


    5. 產業用房分割銷售單元面積不得小于300平方米,配套設施分割銷售的計容建筑面積不超過總計容建筑面積的15%。


    順德規劃



    廣州



    2019年3月21日,廣州市政府常務會議審議通過了《廣州市提高工業用地利用效率實施辦法》,標志著廣州市工業用地利用正式邁入新型產業用地(M0)時代。具體包括以下內容:


    1. 地價計收標準:按同地段的辦公用途地價的20%計收,有效降低企業的拿地成本。


    2.可分割轉讓,即可將產業用房的50%進行分割轉讓,用于引入從事生產、研發、設計等環節的工業企業或生產性服務企業。


    3.容積率在3.0至5.0間(普通工業用地為2.0至4.0),配套設施比例達30%(普通工業用地為15%左右)。


    4.產業用地的選址區域:優先在存量工業用地、村級工業園、珠三角(廣州)國家自主創新示范區、廣深港澳科技創新走廊廣州段核心創新平臺或節點、各類科技創新平臺和產業集聚區周邊等區域選址;在工業產業區塊內選址的,面積控制在所屬區塊面積的10%以內。


    5.新型產業用地的審批管理制度:新型產業用地實行“區選—市核—區批”,即由各區批準控規,規劃選址確定后,由廣州市工信局制定項目準入和退出的機制、流程、標準等內容的實施細則,各區按照實施細則對擬引入項目進行審查,審查結論作為供地依據。


    廣州規劃



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